In der Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 21.02.2023 war zum zweiten Male ein Bauantrag auf Erweiterung der Pizzeria „Al Ponte“ aus der Maxstraße auf der Tagesordnung. Der Bauantrag wurde abgelehnt. Dies hat in der Bevölkerung zu Diskussionen geführt. Als Vorsitzender des Bau- und Planungsausschusses werde ich die Hintergründe hierzu erläutern:
Fassade Maxstraße: Die Maxstraße unterliegt dem Ensemble-Schutz. Das heißt, dass äußere bauliche Veränderungen von Gebäuden, auch wenn Sie nicht als Einzeldenkmal geführt werden, genehmigungspflichtig sind. Bei Veränderungen achtet man darauf, dass etwaige Bausünden in der Vergangenheit (hier die großen Schaufenster) wieder mehr hin zum historischen Zustand rückgeführt werden. Positive Beispiele in Donaustauf sind die Häuser im unteren Teil der Burgstraße, die sich nach erfolgter Renovierung hervorragend einfügen. Die bauliche Veränderung in der Pizzeria „Al Ponte“ wäre eine gute Gelegenheit, auch diese Fassade wieder dem historischen Vorbild anzugleichen. Derzeit sind aber an der Fassade keine baulichen Veränderungen vorgesehen, ob daher Handlungsbedarf besteht, wird noch mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgeklärt.
Stellplätze Maxstraße: Grundsätzlich muss jeder Bauantrag einen Stellplatznachweis beinhalten, dies wird beim Bau eines Einfamilienhauses genau so verlangt wie bei der Erweiterung einer Gastronomie. Der Stellplatznachweis ergibt sich im vorliegenden Fall nach der Bayerischen Garagenstellplatzverordnung und beträgt 1 Stellplatz je 10 m² Gastraum. Im historischen Bereich der Maxstraße ist es in der Regel so, dass die Baugenehmigungen aus einer Zeit stammen, als es noch keine Autos gab. In diesem Fall wird die damals genehmigte Planung als Grundlage genommen und die Anzahl an Stellplätzen als (fiktiv) vorhanden betrachtet, die sich nach aktuellem Rechtsstand aus der Nutzung ergeben. Wird nun im Vergleich zur historischen Nutzung erweitert, sind die zusätzlichen Stellplätze nachzuweisen.
Beispiel: Der Dachboden eines Zweifamilienhauses mit Baujahr 1881 in der Maxstraße wird mit einer zusätzlichen Wohnung von 80 m² Wohnfläche erweitert, es gibt aber keinerlei Stellplätze: Hier müssen zwei Stellplätze nachgewiesen werden, die anderen zwei Wohnungen brauchen keinen Stellplatznachweis.
Im Fall der Pizzeria „Al Ponte“ sind zwar auch fiktiv wie tatsächlich (auf der Rückseite) Stellplätze vorhanden, aber es fehlen trotzdem ca. 15 Stellplätze. Kann der Eigentümer diese Stellplätze nicht selbst nachweisen, können diese vom Markt Donaustauf zu einem festzulegenden Preis abgelöst werden oder durch Anmietung mit dinglicher Sicherung (Notarvertrag) nachgewiesen werden. Problem bei der Ablöse ist: Sind einmal diese Stellplätze abgelöst und mit der Baugenehmigung legitimiert, so können diese später auch für andere bauliche Zwecke verwendet werden.
Beispiel: Der Eigentümer löst vom Markt Donaustauf 15 Stellplätze zu je 5.000,- € für die Erweiterung einer Pizzeria ab. Nach fünf Jahren wird die Pizzeria geschlossen, aus dem Gebäude wird ein Apartmenthaus mit 15 Einzimmer-Apartments: Rechtlich wäre dies zulässig.
Besser ist hier der Stellplatznachweis über eine dingliche Sicherung: Der Eigentümer mietet beim Markt Donaustauf 15 Stellplätze, zahlt eine jährliche Pacht. Bei einer Änderung der Nutzung hat der Markt eine Steuerungsmöglichkeit. Diese Lösung wird seit einigen Jahren schon bei zwei gastronomischen Objekten im Bereich der Maxstraße angewandt, auch für die Pizzeria Al Ponte wird derzeit an einer solchen Lösung gearbeitet, die Gemeinde ist mit dem Eigentümer im Gespräch.
Fazit: Grundsätzlich sehe ich die Weiterentwicklung der Gastronomie absolut positiv. Ich kann nachvollziehen, dass man hier im Einzelfall sagt: „Ist doch kein Problem, sind ja Parkplätze da“, aber jeder Einzelfall hat eine Folgewirkung, die man zu Ende denken muss. Auch erinnere ich an die Situation, wie sie vor dem Bau der zusätzlichen Parkplätze am Festplatz war. Ich bin zuversichtlich, dass wir auch für die Pizzeria Al Ponte eine umsetzbare Lösung finden und werde mich dafür weiter einsetzen.
Wolfgang Weigert
2. Bürgermeister / Vorsitzender Bau- und Umweltausschuss
